les aléas de la reprise ou de la transmission (donations, successions..)
Quelles sont les mauvaises surprises éventuelles à l’occasion d’une acquisition ou d’une transmission ?
Tout d’abord, on peut se demander sans que cela soit exhaustif quelles sont les mauvaises surprises possibles et quelles sont les causes , les conséquences habituelles et comment les éviter .
Exemples de mauvaises surprises :
-bail avec des charges excessives et un loyer trop élevé
-non-conformité de l’Etablissement avec la règlementation
-bâtiment de l’exploitation source de travaux importants
-matériel et mobilier qui ne sont pas la propriété de l’exploitant
-licenciements coûteux dus à l’ancienneté du personnel
-pour les sociétés : redressements fiscaux ou sociaux
-chiffre d’affaires non au rendez vous
…etc…
Les conséquences habituelles sont évidemment des tracas supplémentaires pour le nouvel exploitant et en général des pertes financières qui n’étaient pas prévues lors de l’établissement des comptes de résultats prévisionnels sans compter parfois des besoins de financement qui n’étaient pas envisagés au départ.
On peut éviter en procédant à une visite approfondie de l’entreprise mais accompagné de technicien ou de consultant spécialisés et par un examen approfondi des documents obligatoires tenus ou non par l’exploitant. Se faire accompagner par l’intermédiaire qui a procuré le commerce ne suffit pas s’il n’a pas été mandaté par le futur acquéreur au départ…et s’il n’est pas particulièrement qualifié dans le secteur hôtelier et touristique.
Pour le bail par exemple, certaines clauses, et c’est parfaitement légal, mettent à la charge de l’exploitant l’ensemble des travaux sur l’immeuble, y compris la mise en conformité de l’immeuble avec la règlementation. Ces clauses peuvent être catastrophiques pour le repreneur. D’autre part le prédécesseur peut avoir procédé à des travaux de transformation ( un simple déplacement de cloison par exemple) sans l’accord du propriétaire. C’est le successeur de l’exploitant qui aura alors des ennuis.
La non-conformité avec la règlementation : c’est par exemple l’absence de diagnostics obligatoires sur la sécurité , l’hygiène…etc.. la non présentation des recommandations des organismes officiels qui ont été adressées à l’exploitant. Recommandations qui figurent dans les registres obligatoires ou sur des documents annexes. Ce que l’on peut craindre c’est une mise en demeure de l’administration d’avoir à réaliser les travaux dans les 6 mois par exemple.
Bâtiment d’exploitation source de travaux importants :
Il y a 2 situations : achat d’immeuble d’exploitation ou location.
Avant tout achat il faut vérifier que tous les diagnostics ont été faits. Dans le cas contraire et si on reconnaît dans l’acte que l’on a visité l’immeuble et qu’on est censé bien le connaître, et c’est ce qu’on voit dans les actes, ce sera très difficile d’exercer un recours excepté dans le cas de vice caché, c'est-à-dire si ces défauts ne peuvent pas apparaître au cours d’une visite même approfondie.
Pour la location, le cas peut être dramatique pour le nouvel exploitant qui a par exemple à sa charge le clos et le couvert et qui se retrouve avec des travaux dus à la nature et l’état des bâtiments. La toiture par exemple. Il est absolument impératif que les travaux indispensables soient dès le départ compris dans le plan de financement. De plus c’est argument à faire valoir au vendeur pour obtenir une baisse de prix.
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