CALCULER LE LOYER COMMERCIAL ET L'INDEMNITE D'EVICTION
"Qui ne défend pas ses droits mérite de les perdre." Gérard Haas Avocat
CALCULER LE LOYER COMMERCIAL ET L’INDEMNITE D’EVICTION
dans les hébergements touristiques et la restauration
Livre numérique écrit par Christian BONNIN Expert judiciaire auprès de la Cour d’Appel d’Amiens avec la participation de Maître Christopher BOINET Avocat à la Cour d’Appel de Paris.
Prix : 20 euros ou 34 euros avec l’Outil financier prévisionnel sous Excel pour évaluer le loyer.
Paiement par paypal ( carte de crédit). Expédition pour téléchargement dès le paiement
Commandes à cbexpert13@orange.fr
PLAN
CALCULER LE LOYER COMMERCIAL 1
I. LE STATUT 4
II. ELEMENTS ESSENTIELS DU BAIL 6
III. LA FIXATION DU LOYER 13
IV. LES CHARGES ET LES CONDITIONS DE LA LOCATION 28
les travaux prévus par la loi de 1964 30
V. DESPECIALISATION 35
VI. L’EVICTION ET L’INDEMNISATION 36
Date et calcul des indemnités 36
Nature juridique de l’indemnité 38
L'indemnité principale : 40
Les indemnités accessoires : 41
VII. EXEMPLE D’EVALUATION D’UN LOYER D’UN BAR HÔTEL RESTAURANT
VIII. LES SOUS LOCATIONS 47
IX. LA GERANCE LIBRE 48
X. PROCEDURE 48
XI. QUELQUES MOTS CLEFS 51
XII. ANNEXES 58
XIV. EXEMPLE DE BAIL COMMERCIAL 65
XV. ESTIMATION DU LOYER D’UN CAMPING 75
XVI. ESTIMATION DU LOYER DE CHAMBRES ( ET TABLES) D’HÔTES 93
XVII. ESTIMATION DU LOYER D’UN HÔTEL RESTAURANT 94
XVIII. VALEUR LOCATIVE ET LOYER D’UN RESTAURANT 95
XIX. EXTRAITS CODE DE PROCEDURE CIVILE 95
XX. EXTRAIT D’ARTICLE SUR LA METHODE HOTELIERE 99
Principe de la méthode hôtelière 99
La recette théorique annuelle 99
Déduction de la TVA et des services 100
Le taux d'occupation ou coefficient de fréquentation 100
Le taux de rentabilité ou pourcentage sur recettes 101
Les abattements pour travaux 102
Les autres abattements 102
XXI. OUTILS FINANCIERS 103
XXII. DOCUMENTATION RECOMMANDEE 103
En principe, le montant des loyers des baux renouvelé est limité à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction paru à l’INSEE.
Cependant cette augmentation devra toujours correspondre à la valeur locative.
Le calcul d’un loyer d’un hébergement touristique ,restauration ou assimilée comprise tient compte de 5 éléments :
-les textes de base
-le descriptif , surfaces comprises, du bien.
-les méthodes à utiliser
-les éléments de comparaison : valeurs locatives et loyers de structures similaires du quartier ou du secteur géographique
-les abattements à appliquer à la valeur locative pour obtenir le loyer.
Les textes de base, ce sont : le code du commerce et tout ce qui concerne les baux commerciaux, le code civil, le code de procédure civile.
Le descriptif s’applique à l’état locatif du bien , son environnement économique ,les surfaces des différentes parties et leur importance pour le commerce considéré pour aboutir généralement à une surface pondérée ou à une surface utile ( surface hors murs) ou au nombre d’éléments constituant le bien en cause ( le nombre de chambres par exemple).
Les méthodes à utiliser : la méthode hôtelière pour l’hébergement, la méthode de la surface utile pondérée pour la restauration, la valeur locative à l’unité d’hébergement (chambres pour un hôtel par exemple, ou nombre de logements pour une résidence, la méthode de rentabilité c’est-à-dire la rentabilité attendue d’un immeuble à partir de la valeur vénale calculée.
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